Quels Avantages ?
La loi pour l’engagement national pour le logement (ENL) du 13 juillet 2006 a profondément remaniée les différents dispositifs en faveur de l’investissement locatif (dans le cadre du régime fiscal des revenus fonciers : location nue).
Les deux principaux dispositifs sont désormais les suivants :
- « Robien recentré » : amortissement (c’est-à-dire déduction fiscaleme) 50% de l’investissement sans contrainte de revenus du locataire
- « Borloo populaire » : amortissement de 50% à 65%, avec des loyers 20% en-dessous de ceux pratiqués en Robien. Le tout assorti d’une déduction forfaitaire de 30% sur les loyers, à la condition de louer en respectant un plafond de revenus du locataire
Ces deux dispositifs permettent d’investir en immobilier locatif (depuis le 1er septembre 2006) en bénéficiant d’avantages fiscaux importants.
Le principe consiste à se porter acquéreur d’un logement neuf destiné à la location à titre de résidence principale du locataire et en louant ce bien nu (non meublé) pendant au moins 9 ans en respectant un plafond de loyer au m² (et de ressources du locataire en Borloo).
Puis de bénéficier ainsi :
- d’une forte défiscalisation de vos revenus en amortissant de 50% à 65% du montant de l’acquisition sur 9 ans (ou 15 ans).
- de la déduction des 100% des intérêts d’emprunt et de toutes les charges locatives (taxe foncière, frais de gérance, frais de copropriété, etc.). En Borloo populaire, une déduction forfaitaire de 30% est qui plus est applicable
Quel Type de Bien Immobilier ?
Quels que soit les objectifs recherchés dans une opération Scellier, il est très important d’être attentif à plusieurs éléments, notamment :
- Type de bien (appartement, maison, surface, etc.)
- Région et ville
- Emplacement et proximité
- Qualité de la construction et garanties
Sont éligibles à la loi Scellier: tous les biens immobiliers neufs, situés en France métropolitaine ou dans les 4 départements d’outre-mer, neuf à usage d’habitation loué nu (sans meubles) à titre de résidence principale du locataire.
Afin de corriger les excès et dérives des précédentes lois (notamment Robien et Borloo), le législateur a souhaité limiter les zones éligibles à la loi Scellier « aux communes se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ».
Le territoire est ainsi divisé en trois zones distinctes qui déterminent les niveaux de loyers praticables:
| ZONE A | ZONE B1 | ZONE B2 |
| - Paris, petite couronne et deuxième couronnejusqu’aux limites de l’agglomération parisienne. | - Agglomérations de plus de 250 000 habitants*. | Reste de la zone B, c’est-à-dire : |
| - Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton). | - Grande couronne autour de Paris. | - Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants. |
| - Genevois français | - Quelques agglomérations chères**. | - Autres zones frontalières ou littorales chères. |
| - Pourtour de la Côte d’Azur. | - Limite de l’Ile-de-France. | |
| - Départements Outremer, Corse et îles. |
* 23 agglomérations comptant plus de 250 000 habitants selon le dernier recensement général de la population : Aix-en-Provence – Marseille, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Toulon, Douai, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Valenciennes, Nancy, Metz, Tours, Saint-Etienne, Montpellier, Rennes, Orléans, Béthune, Clermont-Ferrand, Avignon.
** Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo.
Ces zones ont donc une incidence sur la rentabilité locative (rapport loyer annuel / investissement). En Scellier intermédiaire, cela conditionne également le plafond de ressources du locataire. Pour plus de détails, consulter le « Cadre réglementaire » de la loi Scellier.
Les Détails du Mécanisme Fiscal
Les dispositifs Robien et Borloo s’inscrivent dans le cadre du régime fiscal des revenus fonciers; ce dernier permet au bailleur (le propriétaire du bien immobilier) de déduire fiscalement de ses loyers (produits) les charges réelles qu’il supporte.
Le principal attrait des lois Borloo et Robien réside dans la possibilité, offerte par le législateur, de pratiquer un amortissement, c’est à dire de déduire fiscalement chaque année une partie du montant de l’investissement; l’amortissement de correspond à aucune charge réelle mais s’impute d’un point de vue fiscal seulement.
L’amortissement se cumule ainsi aux charges réelles et à 100% des intérêts d’emprunts; l’ensemble vient alors en déduction des loyers, permettant :
- D’une part de ne pas générer d’impôts au titre des revenus tirés de la location
- D’autre part de créer un déficit permettant à l’investisseur en Borloo ou Robien, par diminution de son revenu net imposable, à concurrence de 10 700 € par an, d’obtenir une réduction d’impôt. Cette défiscalisation est donc proportionnelle au montant de l’investissement et au taux d’imposition de l’investisseur.
Ci-dessous la réduction d’impôt annuelle maximale (en fonction de la tranche marginale d’imposition ou TMI, c’est à dire la tranche dans laquelle est située la partie haute des revenus du propriétaire) :
| Tranche (TMI) | Réduction d’impôt annuelle maximum |
| 5,5% | 589 € |
| 14% | 1 498 € |
| 30% | 3 210 € |
| 40% | 4 280 € |
Montant indicatif sur la base d’un emprunt à 100%, pour un contribuable sans autres revenus fonciers (c’est-à-dire ne possédant pas déjà d’autres biens immobiliers déjà en location).
Dans le cas du Borloo populaire, une charge fiscale supplémentaire est admise : il s’agit d’un d’abattement forfaitaire de 30% sur les revenus bruts. En contrepartie, le propriétaire doit impérativement satisfaire aux plafonds de ressources du locataire.
Quel Profil d’Investisseurs ?
Le bénéfice des dispositifs Robien et Borloo est accessible à tout particulier, dès lors que les revenus qu’il tire de la location du bien locatif sont imposés en France dans la catégorie des revenus fonciers. A condition bien entendu de respecter les conditions exigées (durée de location, plafond de loyer, etc.).
Du fait du principe de déficit qui s’impute sur les revenus, plus votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) est élevée, plus l’impact fiscal est grand puisque la réduction d’impôt est obtenue par diminution de votre revenu imposable.
La TMI correspond à la tranche supérieure dans laquelle est située la partie « haute » de vos revenus. Elle varie suivant le nombre de parts de votre foyer fiscal.
Voici, en fonction de votre tranche marginale d’imposition (tranche dans laquelle est située la partie haute de vos revenus), la réduction d’impôt que vous pouvez obtenir :
| Tranche (TMI) | Réduction d’impôt annuelle maximum |
| 5,5% | 589 € |
| 14% | 1 498 € |
| 30% | 3 210 € |
| 40% | 4 280 € |
Montant indicatif sur la base d’un emprunt à 100%, pour un contribuable sans autres revenus fonciers (c’est-à-dire ne possédant pas déjà d’autres biens immobiliers en location).
Cependant, l’investissement immobilier étant, à la base, lorsque les fondamentaux sont bon et le montage fait à crédit, un excellent moyen de se constituer du patrimoine, la défiscalisation ne fait qu’augmenter la rentabilité. Il ne faut donc pas trop se focaliser sur l’aspect défiscalisation au détriment du bien immobilier.
Ainsi les dispositifs Robien et Borloo permettent de répondre à un quadruple objectif :
- se constituer un patrimoine : avec ou sans apport, un investissement immobilier en de Robien ou Borloo permet de se constituer le capital pierre de son choix, source de revenus indexés, tout en privilégiant la sécurité.
- réduire ses impôts :en autorisant à amortir de 50% à 65% de votre investissement, les dispositifs Robien recentré et Borloo populaire permettent de défiscaliser en toute légalité en générant des réductions d’impôt.
- préparer sa retraite : un investissement locatif en de Robien ou Borloo permet, pour un effort mensuel d’épargne réduit de se constituer un capital de valeur qui, tout en étant transmissible, génère ensuite un complément de revenus important, indexé, à vie
- investir sans apport : afin de créer le maximum de déficit et donc de réduction d’impôt il est effet préférable de financer à 100% (sans apport) l’investissement Robien – Borloo.
Qui plus est, grâce à l’assurance décès sur le capital emprunté dans le cadre d’un investissement locatif en de Robien ou Borloo, en cas d’accident de vie (décès, invalidité), vous garantissez à vos proches non seulement la perception d’un capital mais aussi d’une rente mensuelle indexée.
La Règlementation à Respecter
La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
En Borloo, le locataire ne peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire, par contre l’engagement de location peut être suspendu, à l’issue d’une période de location d’au moins trois ans, pour mettre le logement à la disposition d’un ascendant ou descendant du contribuable. Ce dernier ne bénéficie pas, pendant la période de mise à disposition du logement, de la déduction au titre de l’amortissement ni de la déduction forfaitaire. Cette période de mise à disposition du logement, qui ne peut excéder neuf ans, n’est pas prise en compte pour la durée de location minimale de 9 ans.
Au terme de la période de mise à disposition, le contribuable doit remettre son bien en location dans les conditions prévues pour bénéficier de l’avantage fiscal, conformément à l’engagement qu’il a souscrit. A défaut de remise en location, les avantages fiscaux initialement accordés sont remis en cause.
Durée de location selon le dispositif :
- Borloo : 9 ans minimum; possibilité de proroger pendant deux périodes successives de deux périodes successives de 3 ans, donc au total 15 ans d’engagement de location.
- Robien : 9 ans minimum.
Au-delà de ces durée, libre au propriétaire de laisser en location, sans contrainte particulière, ou bien revendre.
Plafond de loyer à respecter
(par mois par m² de surface dite « fiscale », charges non comprises, valeurs pour les baux conclus en 2010)
| Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C | |
| Robien recentré | 21,72 € | 15,10 € | 12,35 € | 9,05 € |
| Borloo populaire | 17,38 € | 12,08 € | 9,88 € | 7,24 € |
Note : ces plafonds de loyer sont actualisés chaque année au 1er janvier
Pour le calcul des plafonds de loyers au m², la surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m² (cave, cellier, balcon…).
Borloo uniquement : plafonds de ressources du locataire
Pour les baux conclus en 2010, les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder les plafonds ci-dessous en fonction du lieu de location :
| Composition du foyer locataire | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
| Personne seule | 44 306 € | 32 910 € | 30 168 € | 29 964 € |
| Couple | 66 215 € | 48 328 € | 44 302 € | 40 274 € |
| Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge | 79 595 € | 57 857 € | 53 036 € | 48 214 € |
| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge | 95 342 € | 70 020 € | 64 185 € | 58 350 € |
| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge | 112 867 € | 82 181 € | 75 334 € | 68 484 € |
| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge | 127 005 € | 92 700 € | 84 976 € | 77 251 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaireà partir de la cinquième | + 14 156 € | + 10 530 € | + 9 652 € | + 8 774 € |
Ces plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier.
Documents Officiels
Documents disponibles :
- Bulletin Officiel des impôts 5 D-1-09 relatif à la mise à jour des plafonds de loyer et de ressources des locataires pour 2009 concernant les dispositifs Robien et Borloo.
- Bulletin Officiel des impôts 5 D-2-07 notamment relatif à l’aménagement du régime des revenus fonciers en vigueur depuis l’imposition des revenus 2006.
- Bulletin Officiel des impôts 5 D-4-06 notamment relatif au mode d’emploi des régimes Robien et Borloo.
- Décret n° 2006-1005 du 10 août 2006 pris pour l’application des articles 31 et 31 bis du Code Général des Impôts relatif à la mise en location de logements.
- Arrêté du 10 août 2006 pris pour l’application des articles 2 terdecies B et 2 terdecies C de l’annexe III au Code Général des Impôts et relatif au classement des communes par zones.
- Article 31 du Code Général des impôts.
- Article 31 bis du Code Général des impôts.
- Liste détaillée des communes.
- Carte de France des zones Robien – Borloo.
