Quels Avantages ?
Remplaçante – plus simple et avantageuse – de la loi Paul (ayant elle-même succédée à la loi Pons) depuis le 21 juillet 2003 (et valide jusqu’à fin 2017), la loi Girardin, exclusivement réservée à l’investissement outre-mer, se décline en deux principaux volets particulièrement attractifs :
- L’investissement réalisé par les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés, qui permet de déduire jusqu’à 100% du montant investi de leur résultat imposable.
- L’investissement réalisé par les particuliers, divisé lui-même en deux volets :
- L’investissement productif réalisé dans le cadre de sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, qui bénéficient, sous conditions, d’une réduction d’impôt de 50 à 70% du montant de l’investissement hors taxes ;
- L’investissement dans le secteur du logement avec à la clé une réduction d’impôt de 25 à 60% du montant investi.
L’objectif de la présente page étant d’expliquer aux futurs investisseurs particuliers fortement imposés comment défiscaliser tout en investissant dans un support pérenne et parfaitement maîtrisé, l’immobilier, grâce à un cadre fiscal spécifique, nous nous limiterons aux éléments d’information directement en rapport avec cet objectif.
Quel Type de Bien Immobilier ?
Exclusivement réservée à l’investissement outre-mer, la loi Girardin permet à l’investisseur particulier de faire l’acquisition d’un logement qui doit constituer :
- soit son habitation principale
- soit l’habitation principale d’un locataire (dans les six mois consécutifs à l’achèvement des travaux), et ce pendant une durée de 5 ans ou 6 ans (secteur libre ou respectivement secteur locatif intermédiaire).
Tout bien neuf à usage d’habitation situé dans les DOM TOM est donc éligible. Attention cependant: le bénéfice de la réduction d’impôt étant plafonné en fonction de la surface habitable à hauteur de 2 194 € par m² de surface habitable (pour 2010), il convient de dimensionner l’investissement en fonction si l’on veut maximiser le potentiel de l’opération.
Les Détails du Mécanisme Fiscal
Cas d’un bien locatif à usage d’habitation principale d’un locataire
Dans le cadre d’un bien destiné à la location, il convient de distinguer deux secteurs :
- le secteur libre correspondant à une location sans condition de plafonnement de loyer ni de ressources du locataire
- le secteur locatif intermédiaire, caractérisé par l’obligation de respecter un double plafond :
- plafond de loyer
- plafond de ressource du locataire.
Consulter la rubrique « Obligations à respecter » pour connaître les plafonds de loyers et de ressources.
L’intérêt réside dans le mécanisme fiscal matérialisé par une réduction d’impôt proportionnelle au montant de l’investissement (et non à la tranche marginale d’imposition de l’investisseur), dont le taux est le suivant :
- 40% du montant de l’investissement dans le cas d’un bien mis en location en secteur libre
- 50% du montant de l’investissement dans le cas d’un bien mis en location dans le secteur locatif intermédiaire (sous conditions de plafonds).
La réduction d’impôt étant étalée sur 5 ans, le montant annuel de la réduction d’impôt est donc le suivant:
- secteur libre: 8% par an (40% /5 ans )
- secteur locatif intermédiaire: 10% par an (50% /5 ans).
Le bien étant donné en location non meublée à usage de résidence principale, le bailleur (l’investisseur) dépend alors du régime fiscal des revenus fonciers (modifié à compter de l’imposition des revenus 2006).
A ce titre, chaque année il est autorisé à déduire fiscalement de ses loyers (produits) les charges réelles qu’il supporte :
- les intérêts d’emprunts contractés pour le financement de l’acquisition du logement locatif ainsi que les frais d’assurance liés à l’emprunt – à concurrence des loyers, le solde étant reportable sur des revenus fonciers ultérieurs pendant 10 ans.
- l’ensemble des charges réelles : taxe foncière, dépenses de réparation et d’entretien, primes d’assurance, etc. Les frais de rémunération des gardes et concierges, les frais de rémunération, honoraire et commission et les frais de procédure sont déductibles pour leur montant réel. Les autres frais de gestion sont en principe déductibles pour un montant forfaitaire de 20 € par local.
Cas d’un bien destiné à l’habitation principale de l’investisseur
La réduction d’impôt est limitée à 25% du montant de l’investissement étalée sur 10 ans (soit 2,5% par an).
Cas général d’un bien destiné au locatif ou à l’habitation principale
Qu’il s’agisse de locatif ou de résidence principale de l’investisseur, le bénéfice de la réduction d’impôt est plafonné en fonction de la surface habitable.
L’article 58 de la loi de finances rectificative pour 2004 n° 2004-1485 du 30 décembre 2004 harmonise le plafond par mètre carré de surface habitable applicable à l’ensemble des contribuables qui réalisent des investissements outre-mer en précisant:
- la limite pour 2010 est fixée à 2 194 € / m² pour l’ensemble des collectivités : départements d’outre-mer, Saint-Pierre-et-Miquelon, Mayotte, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, îles Wallis et Futuna et terres australes et antarctiques françaises
- cette limite est relevée chaque année, à compter de 2006, de la même manière pour l’ensemble des collectivités d’outre-mer, y compris la Nouvelle-Calédonie et la Polynésie Française. Elle est relevée chaque année au 1er janvier en fonction de la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice national mesurant le coût de la construction publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques. La moyenne sera celle des quatre indices connus au 1er novembre qui précède la date de référence.
Deux dispositions supplémentaires permettent d’obtenir une majoration du taux de réduction:
- logements situés en zone urbaine dite sensible: majoration de 10 %
- logements équipés de dispositifs de production d’énergie renouvelable: majoration de 4%.
A noter que ces majorations s’appliquent indifféremment en secteur libre et intermédiaire, portant ainsi au maximum la réduction à:
- 54% pour un logement locatif situé en secteur libre
- 64% pour un logement locatif situé dans le secteur locatif intermédiaire.
Important: le point de départ de la réduction d’impôt est marqué par:
- l’année de l’achèvement de l’immeuble;
- l’année d’acquisition si elle est postérieure à l’année d’achèvement de l’immeuble. Qui plus est, cette réduction n’est pas effectuée au prorata temporis mais sur la base d’un taux plein quel que soit le mois dans l’année durant lequel survient l’achèvement (ou l’acquisition).
Quel Profil d’Investisseurs ?
Même si, contrairement aux autres principaux dispositifs de défiscalisation immobilière, la loi Girardin fonctionne sur le principe d’une réduction d’impôt proportionnelle au montant de l’investissement et non à la tranche marginale d’imposition de l’investisseur, elle est recommandée aux contribuables situés dans les tranches supérieures; en effet, seuls ces investisseurs justifient d’un montant annuel d’impôt à même d’être en tout ou partie neutralisé par la réduction annuelle d’impôt à hauteur de 8% à 10% du montant de l’investissement.
Au-delà de la période de location, deux principales possibilités :
- revendre le bien
- mettre le bien en location annuelle ou bien saisonnière (avec dans ce cas la possibilité d’en jouir quand le bien n’est pas loué).
Sont éligibles les contribuables domiciliés en France qui investissent dans les départements d’outre-mer, à Saint Pierre-et-Miquelon, à Mayotte, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les Terres australes et antarctiques françaises, entre la date de promulgation de la loi nº 2003-660 du 21 juillet 2003 de programme pour l’outre-mer et le 31 décembre 2017.
La loi est également applicable aux souscriptions de parts ou actions de sociétés dont l’objet réel est exclusivement de construire des logements neufs situés dans les DOM TOM et qu’elles donnent en location nue pendant cinq ans au moins à compter de leur achèvement à des personnes, autres que les associés de la société, leur conjoint ou les membres de leur foyer fiscal, qui en font leur habitation principale. Ces sociétés doivent s’engager à achever les fondations des immeubles dans les deux ans qui suivent la clôture de chaque souscription annuelle. Les souscripteurs doivent s’engager à conserver les parts ou actions pendant cinq ans au moins à compter de la date d’achèvement des immeubles
La Réglementation à Respecter
Si l’investissement est destiné à la location, l’investisseur doit communiquer à l’administration fiscale, en plus des coordonnées du locataire, son engagement de location du bien nu, à usage de résidence principale du locataire, pour la durée suivante:
- 5 ans s’il opte pour le secteur libre
- 6 ans s’il opte pour le secteur locatif intermédiaire; dans ce dernier cas, il doit également fournir une copie de l’avis d’imposition du locataire afin de justifier du plafond de ressources.
Le locataire ne peut être le conjoint ou un membre de son foyer fiscal de l’investisseur.
En secteur locatif intermédiaire, il convient de respecter un double plafond de loyers et de ressources du locataire:
PLAFONDS DE LOYER APPLICABLES EN 2010
Pour les baux conclus avec un nouveau locataire ou faisant l’objet en 2010 d’un renouvellement exprès, le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder :
- 150 € dans les DOM (départements d’outre-mer), à Saint-Martin, à Saint-Barthélémy et Mayotte
- 189 € à Saint -Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les Terres australes et antarctiques françaises.
PLAFONDS DE RESSOURCES APPLICABLES EN 2010
Les ressources du locataire s’entendent des revenus nets de frais professionnels qui figurent sur son avis d’imposition établi au titre des revenus de l’année précédant celle de la conclusion du bail ou à défaut de l’année antérieure.
Pour les baux conclus en 2010, les ressources figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre de l’année précédente ne doivent pas excéder les plafonds suivants :
| Composition du foyer du locataire | Plafonds annuels de resources | |
| DOM, Saint-Martin, Saint-Barthélémy et Mayotte | Polynésie française : Nouvelle Calédonie ; îles Wallis et Futuna ; Terres australes et antarctiques françaises et Saint-Pierre-et-Miquelon | |
| Personne seule* | 25 590 € | 22 583 € |
| Couple marié | 34 173 € | 41 767 € |
| Personne seule ou couple marié ayant une personne à charge | 41 096 € | 44 183 € |
| Personne seule ou couple marié ayant deux personnes à charge | 49 609 € | 46 599 € |
| Personne seule ou couple marié ayant trois personnes à charge | 58 362 € | 49 826 € |
| Personne seule ou couple marié ayant quatres personnes à charge | 65 772 € | 53 055 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième personne< | + 7 337 € | + 3 388 € |
* à noter que ce plafond est multiplié par le nombre de personnes cotitulaires du bail lorsqu’elles appartiennent à des foyers fiscaux distincts.
Ces mêmes plafonds s’appliquent en cas de location consentie à un organisme public ou privé pour le logement à usage d’habitation principale de son personnel, aux ressources du sous-locataire et au loyer de chacun des baux conclus entre, d’une part, le propriétaire du logement et la personne morale et, d’autre part, la personne morale et l’occupant du logement.
On apprécie le plafond à retenir à la date de signature du bail en fonction des titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux. Lorsque les titulaires du bail constituent des foyers fiscaux distincts, chacun doit satisfaire personnellement aux conditions de ressources. Toutefois, une exception est prévue pour les ressources de contribuables vivant en concubinage : on compare dans ce cas l’ensemble des revenus des concubins aux plafonds de ressources applicables aux couples (avec ou sans personnes à charge).
Ces plafonds sont révisés chaque année (conformément aux dispositions des articles 46 quater-0 ZZ ter et 46 AG duodecies de l’annexe III au CGI).
Nous rappelons en outre l’obligation, quelque soit le secteur et l’usage (locatif ou résidence principale de l’investisseur), de respecter le plafond de réduction d’impôt en fonction de la surface habitable, fixé pour 2010 à 2 194 € par m² de surface habitable.
La réduction d’impôt n’est pas applicable au titre des immeubles et des parts ou actions dont le droit de propriété est démembré, sauf résultant du décès de l’un des époux soumis à imposition commune.
En cas de non-respect des engagements, ou de cession ou de démembrement du droit de propriété, de l’immeuble ou des parts et titres, la réduction d’impôt pratiquée fait l’objet d’une reprise au titre de l’année où interviennent les événements précités.
Le décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune au cours d’une des années suivant celle où le droit à réduction d’impôt est né n’a pas pour conséquence la reprise des réductions d’impôt pratiquées.
Documents Officiels
Principaux textes relatifs à la loi Girardin:
- Bulletin Officiel des impôts 4 A-5-09 du 23 février 2009 ayant pour objet d’indiquer les plafonds de loyer, de ressources et d’investissement applicables en 2009.
- Bulletin Officiel des impôts 5 B-7-09 du 23 février 2009 ayant pour objet d’indiquer les plafonds de loyer, de ressources et d’investissement applicables en 2009.
Il ya deux versions identiques des instructions car les investissements concernent les personnes physiques mais également les sociétés et qu’il convient de les distinguer.
- Bulletin Officiel des impôts 5 B-14-06 du 6 avril 2006 relatif à la réduction d’impôt au titre des investissements locatifs réalisés dans le secteur du tourisme.
- Code Général des Impôts – Article 199 undecies A
- Code Général des Impôts – Article 46 AG-terdecies
