Quels Avantages ?
LA LOI SCELLIER BBC CLASSIQUE
Pour les actes signés en 2012, la Loi Scellier BBC permet une réduction d’impôts de 13% du montant de l’investissement sur une durée de 9 ans à raison de 1,44 % par an (1/9e) pour les produits BBC, et pour un investissement maximum par an plafonné à 300 000 euros.
LA LOI SCELLIER BBC INTERMEDIAIRE
Pour les actes signés en 2012, la Loi Scellier BBC Intermédiaire donne la possibilité de proroger de 2 fois la période de 3 ans la réduction d’impôt à raison de 4 % par période avec un taux de réduction maximum de 21 % sur 15 ans, pour un investissement plafonné à 300 000 euros.
MODALITÉS
- Acquisition logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
- Logement situé des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements: décret à paraître prochainement précisant la liste des communes concernées (à priori toutes les communes des zones A, B1 et B2 des dispositifs Robien Borloo, à l’exception des communes de la zone C).
- Réduction d’impôt pour un seul logement par an par contribuable.
- Réduction d’impôt accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.
- Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.
- Engagement de location nue (non meublée) pendant minimum 9 ans à titre de résidence principale du locataire. Au-delà de cette durée, trois principales possibilités:
- Si le bien a été loué avec des loyers modérés et en respectant les plafonds de ressources du locataire, alors possibilité de laisser le bien en location dans le cadre du dispositif Scellier, pendant 3 ans, renouvelable une fois (soit 6 ans au total), tout en bénéficiant de 2% par an de réduction d’impôt.
- Laisser le bien en location mais sans opter pour un dispositif particulier : possibilité alors d’augmenter les loyers sans contrainte particulière.
- Revendre le bien immobilier, rembourser le capital restant du à la banque, et disposer alors d’un capital.
- Respect du plafond de loyer au m² selon la zone géographique (identiques à ceux applicables en Robien).
- La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal.
- La réduction d’impôt n’est applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L. 111 9 du code de la construction et de l’habitation.
- Non cumulable, pour le même bien immobilier, avec les réductions d’impôt ZRR, résidences hôtelières, Girardin, Malraux, Monuments historiques. Par contre, la déduction fixée à 26% des revenus bruts, pour les logements situés en zone de revitalisation rurale est cumulable avec la loi Scellier.
- Non cumulable, pour un même bien immobilier, avec l’amortissement Robien et Borloo. Par contre, la déduction forfaitaire de 30% des loyers bruts (déduction « Borloo ») est applicable à condition de respecter notamment les plafonds de ressources des locataires et le fait que le locataire soit une personne autre qu’un ascendant ou descendant du contribuable.
Quels Types de Biens Immobiliers ?
Plusieurs éléments doivent être attentivement pris en compte pour réussir une opération Loi Scellier, quels que soient les objectifs poursuivis :
- Type de bien (appartement, maison, surface, etc.)
- Région et ville
- Emplacement et proximité
- Qualité de la construction et garanties.
Sont éligibles à la loi Scellier : tous les biens immobiliers neufs, situés en France métropolitaine ou dans les 4 départements d’outre-mer, neuf à usage d’habitation loué nu (sans meubles) à titre de résidence principale du locataire.
Afin de corriger les excès et dérives des précédentes lois (notamment Robien et Borloo), le législateur a souhaité limiter les zones éligibles à la loi Scellier « aux communes se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ».
Le territoire est ainsi divisé en trois zones distinctes qui déterminent les niveaux de loyers praticables :
| ZONE A | ZONE B1 | ZONE B2 |
| - Paris, petite couronne et deuxième couronnejusqu’aux limites de l’agglomération parisienne. | - Agglomérations de plus de 250 000 habitants*. | Reste de la zone B, c’est-à-dire : |
| - Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton). | - Grande couronne autour de Paris. | - Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants. |
| - Genevois français | - Quelques agglomérations chères**. | - Autres zones frontalières ou littorales chères. |
| - Pourtour de la Côte d’Azur. | - Limite de l’Ile-de-France. | |
| - Départements Outremer, Corse et îles. |
* 23 agglomérations comptant plus de 250 000 habitants selon le dernier recensement général de la population : Aix-en-Provence – Marseille, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Toulon, Douai, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Valenciennes, Nancy, Metz, Tours, Saint-Etienne, Montpellier, Rennes, Orléans, Béthune, Clermont-Ferrand, Avignon.
** Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo.
Ces zones ont donc une incidence sur la rentabilité locative (rapport loyer annuel / investissement). En Scellier intermédiaire, cela conditionne également le plafond de ressources du locataire. Pour plus de détails, consulter le « Cadre réglementaire » de la loi Scellier.
DOCUMENTS DISPONIBLES
Liste des communes en zone Scellier : Arrêté du 29 avril 2009 relatif au classement des communes par zone applicable à certaine aides au logement publié au Journal Officiel du 3 mai 2009)
Quels Types d’Investisseurs ?
Le bénéfice de la loi Scellier est accessible à tout particulier, dès lors que les revenus qu’il tire de la location du bien locatif sont imposés en France dans la catégorie des revenus fonciers. A condition bien entendu de respecter les conditions exigées (durée de location, plafond de loyer, etc.).
Contrairement aux lois Robien et Borloo, il s’agit ici d’une réduction d’impôt (et non de diminution du revenu imposable), rendant la loi Scellier intéressante qu’elle que soit la tranche marginale d’imposition du contribuable: tout contribuable est donc concerné.
La réduction d’impôt peut atteindre 8333€, pour un investissement de 300 000€ sur lequel 25% seront récupérés sous forme de réduction d’impôt (300 000€ x 25% / 9 ans).
L’investissement immobilier étant, à la base, lorsque les fondamentaux sont bons et le montage fait à crédit, un excellent moyen de se constituer du patrimoine, la défiscalisation ne fait qu’augmenter la rentabilité. Il ne faut donc pas trop se focaliser sur l’aspect défiscalisation au détriment du bien immobilier.
Ainsi la loi Scellier permet de répondre à au moins quatre objectifs :
- se constituer un patrimoine : avec ou sans apport, un investissement immobilier Scellier permet de se constituer le capital pierre de son choix, source de revenus indexés, tout en privilégiant la sécurité.
- réduire ses impôts : en autorisant à déduire fiscalement de 25% à 37% de votre investissement, la loi Scellier permet de défiscaliser efficacement en toute légalité.
- préparer sa retraite : un investissement Scellier permet, pour un effort mensuel d’épargne réduit de se constituer un capital de valeur qui, tout en étant transmissible, génère ensuite un complément de revenus important, indexé, à vie
- investir sans apport : un investissement Scellier est tout à fait envisageable sans mobiliser d’apport, ce qui permet de bénéficier d’un important effet de levier du au financement.
Qui plus est, grâce à l’assurance décès sur le capital emprunté dans le cadre d’un investissement locatif en loi Scellier, en cas d’accident de vie (décès, invalidité), vous garantissez à vos proches non seulement la perception d’un capital mais aussi d’une rente mensuelle indexée.
La Reglementation à Respecter
CONDITIONS
- Engagement de location nue (non meublée) pendant minimum 9 ans à titre de résidence principale du locataire.
- Logement situé des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
- Respect du plafond de loyer au m² selon la zone géographique.
- En Scellier intermédiaire, respect du plafond de revenu du locataire.
- La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal.
- La réduction d’impôt n’est applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L. 111 9 du code de la construction et de l’habitation.
- L’engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit que le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par décret.
- Réduction d’impôt pour un seul logement par an par contribuable.
Précisions :
- Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.
- Dans le cadre du Scellier intermédiaire, possibilité de prorogation une ou deux fois 3 ans (2% par an de réduction d’impôt supplémentaire).
– Régime des revenus fonciers : déduction des intérêts d’emprunts et des charges locatives réelles.
COMPATIBILITÉ AVEC LES AUTRES LOIS DE DÉFISCALISATION
- Non cumulable, pour un même bien immobilier, avec l’amortissement Robien et Borloo. Par contre, la déduction forfaitaire de 30% des loyers bruts (déduction « Borloo ») est applicable (Scellier social) à condition de respecter notamment les plafonds de ressources des locataires et le fait que le locataire soit une personne autre qu’un ascendant ou descendant du contribuable.
- Non cumulable, pour le même bien immobilier, avec les réductions d’impôt ZRR, résidences hôtelières, Girardin, Malraux, Monuments historiques. Par contre, la déduction fixée à 26% des revenus bruts, pour les logements situés en zone de revitalisation rurale est cumulable avec la loi Scellier.
Documents Officiels
- Article de loi qui instaure la Loi Scellier.
- Journal officiel du 31 décembre 2008.
- Liste des communes en zone Scellier.
Arrêté du 29 avril 2009 relatif au classement des communes par zone applicable à certaines aides au logement publié au Journal Officiel du 3 mai 2009).
