Quels Avantages ?
Destiné à valoriser le patrimoine français, le cadre fiscal applicable aux monuments historiques est particulièrement avantageux.
L’objectif du présent site étant d’expliquer aux futurs investisseurs fortement imposés comment défiscaliser tout en investissant dans un immobilier prestigieux, grâce à un cadre fiscal spécifique, nous nous limiterons aux éléments d’information directement en rapport avec cet objectif.
Le principe fiscal consiste à acquérir un bien nécessitant de lourds travaux, puis à imputer l’ensemble des dépenses de rénovation sur le revenu global de l’investisseur, sans aucun plafonnement, générant ainsi de fortes réductions d’impôt sur une courte période, … ces dernières contribuant alors à financer une partie de l’investissement.
Le bien est ensuite en principe mis en location (sans aucune obligation), et de la même manière, le déficit éventuel est imputé sans limite sur le revenu global du propriétaire investisseur.
Quel Type de Bien Immobilier ?
Le bien concerné, à usage d’habitation, doit être:
- soit classé monument historique
- soit inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques.
Sont classés monuments historiques (en totalité ou en partie par les soins de l’autorité administrative ) les immeubles dont la conservation présente, au point de vue de l’histoire ou de l’art, un intérêt public (Article L621-1 du Code du Patrimoine).
Sont compris parmi les immeubles susceptibles d’être classés au titre des monuments historiques:
- Les monuments mégalithiques, les terrains qui renferment des stations ou gisements préhistoriques
- Les immeubles dont le classement est nécessaire pour isoler, dégager ou assainir un immeuble classé au titre des monuments historiques ou proposé pour le classement
- D’une façon générale, les immeubles nus ou bâtis situés dans le champ de visibilité d’un immeuble classé au titre des monuments historiques ou proposé pour le classement.
Sont classés sur l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (par décision de l’autorité administrative ) les immeubles ou parties d’immeubles publics ou privés qui, sans justifier une demande de classement immédiat au titre des monuments historiques, présentent un intérêt d’histoire ou d’art suffisant pour en rendre désirable la préservation (Article L621-25 du Code du Patrimoine).
Peut être également inscrit dans les mêmes conditions tout immeuble nu ou bâti situé dans le champ de visibilité d’un immeuble déjà classé ou inscrit au titre des monuments historiques.
Attention: une partie de la rentabilité de l’opération – postérieure aux travaux – étant retirée de la location, il importe que le bien corresponde à une demande locative existante et réelle. Investir dans un château n’est pas déplaisant, mais existe il un marché locatif à l’année ?
Selon que l’immeuble est classé ou inscrit, les travaux doivent être réalisés en accord avec l’administration et l’Architecte des bâtiments de France.
L’enveloppe globale de l’opération se décompose en:
- foncier: immeuble ou appartement à restaurer
- travaux de rénovation et frais annexes.
Plus les travaux représentent une part importante de l’enveloppe globale, meilleure sera la rentabilité de l’opération (puisque les travaux sont déductibles sans limitation).
Les Détails du Mécanisme Fiscal
L’investisseur déduit de son revenu, sans plafonnement, la totalité des dépenses de restauration.
En pratique, les travaux sont judicieusement répartis sur deux (voir trois) années civiles afin de réduire d’autant les revenus de l’investisseur, fiscalisés en tranches marginales supérieures.
Le bien restauré est ensuite en principe mis en location (sans aucune obligation) afin de procurer des recettes locatives.
Normalement déductibles des seuls revenus fonciers (dans le régime général), la totalité des intérêts d’emprunt et des charges réelles (non récupérées sur le locataire) est alors déductible des recettes locatives, et en cas de déficit, ce dernier est imputable sur le revenu global de l’investisseur.
Le bien, élément incontournable du patrimoine, est en principe conservé en location une dizaine d’années afin de bénéficier à l’issue, en cas de revente, d’une exonération de plus-value, … tout en coïncidant avec l’échéance du financement.
En application de l’article Article 32 du Code Général des Impôts, le régime du micro foncier (montant du revenu brut annuel n’excédant pas 15 000 €) n’est pas compatible.
Quel Profil d’Investisseurs ?
Du fait de la déductibilité des travaux sans limite, l’investissement en Monument Historique concerne prioritairement les contribuables fortement fiscalisés (afin que l’imputation, pour être la plus efficace possible, se fasse dans les tranches d’imposition supérieures).
En pratique, et afin de maximiser son rendement, une telle opération se monte à crédit (In Fine de préférence – les intérêts étant totalement déductibles –, adossée à un contrat de capitalisation de type Assurance-vie); l’investisseur doit alors prévoir un nantissement d’au moins 30 à 40%du montant de l’investissement (foncier + travaux).
En outre, de par son objectif initial de valorisation du patrimoine, une opération en Monument Historique concerne en principe un investisseur ayant une sensibilité pour la « belle pierre », sensible au cachet du bien.
En termes d’objectifs, il s’agira principalement de se constituer un patrimoine de qualité, en partie financé par d’importantes économies d’impôt, qui sera, à échéance d’une quinzaine d’année (durée du financement), conservé dans le patrimoine ou bien vendu (tout en bénéficiant alors d’une exonération de plus value).
La PIERRE, sur le long terme, a toujours permis de traverser les obstacles du temps assurant une valeur refuge, confortable, aux rendements sécurisés; les avantages liés aux Monuments Historiques y ajoutent un cadre fiscal excessivement avantageux tout en s’appuyant sur un support immobilier de caractère.
Un investissement idéal en vue de se constituer un important patrimoine (immobilier s’il est conservé ou bien financier si le bien est destiné à être cédé).
La Réglementation à Respecter
Outre le fait de s’appliquer exclusivement à des monuments classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques, ce type d’investissement requiert de respecter certaines règles liées à la nature même du support immobilier; il en va ainsi de tout travaux qui requiert, selon que le bâtiment est classé ou inscrit, soit une autorisation préalable, soit l’obligation d’informer les services compétents.
Il ne nous parait pas opportun, dans le cadre du présent site, de détailler l’ensemble des formalités requises, mais simplement d’insister sur leur importance et donc l’utilité – pour ne pas dire la nécessité – de confier toute la démarche de rénovation à un professionnel compétent justifiant d’une expérience certaine.
Aucune obligation de location.
En cas de non-respect, par le contribuable, de l’un de ses engagements, le revenu global de l’année au cours de laquelle la rupture intervient est majoré du montant des déficits qui ont fait l’objet d’une imputation.
Cette majoration n’est pas appliquée lorsque le non-respect de l’engagement est dû à l’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories (prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale), au licenciement ou au décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune.
Documents Officiels
Principaux textes relatifs à la loi sur les Monuments Historiques:
Code du Patrimoine: classement des immeubles Monuments Historiques – (Articles L621-1 à L621-24)
Code du Patrimoine : classement sur l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques – (Articles L621-25 à L621-29)
Code Général des Impôts – Article 156
