Quels Avantages ?
Louer un bien à usage d’habitation peut se faire de deux manières :
- La plus communément rencontrée consiste à louer le bien nu, c’est-à-dire non meublé; à charge pour l’occupant de rendre le bien habitable en l’aménageant.
- Moins répandue, la location meublée présente pourtant de nombreux avantages: non seulement sa fiscalité est attractive, mais les contraintes imposées au bailleur sont moins nombreuses que dans le cadre d’une location non meublée. Un logement meublé s’entendant comme prêt à accueillir un locataire avec ses effets personnels sans que ce dernier ait besoin d’y ajouter un quelconque objet meublant.
Dans le second cas – celui qui nous intéresse -, le Loueur en Meublé peut être considéré comme Professionnel ou non (d’un strict point de vue fiscal):
- est professionnel le contribuable qui, donnant en location meublée un ou plusieurs biens, en tire un revenu annuel supérieur à 23 000€ (montant de recettes annuelles TTC), ou bien tire de cette activité plus de 50% de ses revenus et est inscrit au registre du commerce et des sociétés.
- de fait, et donc à contrario, est considéré comme « non professionnel » celui qui, donnant en location un ou plusieurs biens meublés, en tire un montant de recettes locatives brutes annuelles inférieur à 23 000€, ou ne retire pas de cette activité plus de 50% de ses revenus et n’est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés.
Les revenus tirés du LMNP sont imposés dans la catégorie de Bénéfices Industriels et Commerciaux (communément appelés BIC); le régime fiscal spécifique au LMNP permet de déduire bon nombre des charges des revenus locatifs de même nature.
La présente page étant dédiée au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) , nous vous invitons à consulter le site www.lmp-defiscalisation.fr pour découvrir le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
A noter : très intéressant, le statut de loueur en meublé non professionnel peut être un très bon moyen pour l’investisseur de « mettre le pied à l’étrier »; puis, au gré de ses acquisitions, de franchir le seuil fatidique lui permettant alors de devenir « professionnel » afin de bénéficier d’une fiscalité encore plus attractive.
Quel Type de Bien Immobilier ?
La location en meublé non professionnelle s’applique à différents types de biens immobilier, neufs ou anciens, donnés en location, parmi lesquels:
- chambre d’hôte et autre gîte rural
- partie de la résidence principale du loueur (chambre par exemple)
- location saisonnière de villa ou appartement
- logements situés dans une résidence avec services (tourisme, affaire, étudiants, médicalisée, …), et confié par bail commercial à un exploitant professionnel.
C’est ce dernier type de location qui va retenir notre intérêt tout au long du site tant il représente pour l’investisseur un choix judicieux et sécurisant.
Les Détails du Mécanisme Fiscal
Rappel : au regard de l’administration fiscale, est considéré comme loueur en meublé non professionnel le contribuable qui retire de cette activité moins de 23 000€ * de recettes brutes annuelles et moins de 50% de son revenu global. *: total des loyers, toutes taxes comprises, au sein du foyer fiscal.
PRODUITS ET CHARGES
Les revenus tirés du LMNP sont imposés dans la catégorie de Bénéfices Industriels et Commerciaux (communément appelés BIC); le régime fiscal spécifique au LMNP permet de déduire bon nombre des charges des revenus locatifs de même nature.
Il convient de distinguer deux cas de figure, selon que le ou les biens donnés en location sont ou non inscrits à l’actif immobilisé du loueur:
- Biens inscrits:
- Recettes: en cas d’utilisation personnelle du ou des biens donnés habituellement en location (période de vacances par exemple), le contribuable doit réintégrer dans ses recettes annuelles le montant du loyer qu’il n’a pas perçu.
- Charges déductibles: aux frais de gestion et d’assurances s’ajoutent les charges liées à la propriété (ou copropriété, telles que: taxe foncière, entretien et réparations, amortissement des locaux, du matériel et du mobilier, et intérêts d’emprunt).
- Biens non inscrits:
- Charges déductibles: seuls les frais de gestion et d’assurance sont déductibles; en cas d’utilisation personnelle, seules sont déductibles les charges relatives à la période effective de location à un tiers.
Les recettes annuelles s’entendant comme le montant des loyers HT, encaissés ou non.
Les déficits fiscaux éventuels ne sont pas imputables sur le revenu du loueur mais par contre sur d’autres BIC non professionnels – quelle que soit l’activité à l’origine de ces BIC – de la même année et des 6 années suivantes. En cas de recettes brutes annuelles inférieures à 76 300€ HT, le régime choix du régime du micro-loueur permet d’obtenir un abattement forfaitaire de 72% tout en allégeant les obligations administratives. Régime intéressant si la totalité des charges et amortissements est inférieure à 72% des recettes; situation fréquente en l’absence d’intérêts d’emprunt.
À défaut, l’adoption du régime simplifié permettra aussi au LMNP d’alléger ses obligations comptables.
TVA
Les locations meublées sont exonérées de la TVA … ce qui empêche les loueurs en meublés de récupérer la TVA ayant grevée leur coût d’acquisition.
La TVA applicable est alors en principe de 5,5%.
Toutefois, l’exonération de TVA ne s’applique pas :
- a. Aux prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agréés et les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l’hébergement des touristes et qu’elles sont louées par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un exploitant qui a souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger dans les conditions fixées par un décret en Conseil d’Etat
- b. Aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
- c. Aux locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties par bail commercial à l’exploitant d’un établissement d’hébergement qui remplit les conditions fixées au a ou au b.
- d. Aux prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme, lorsque ces derniers sont destinés à l’hébergement des touristes et qu’ils sont loués par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un exploitant, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.
Ces villages résidentiels de tourisme s’inscrivent dans une opération de réhabilitation de l’immobilier de loisirs (définie par l’article L. 318-5 du code de l’urbanisme). Attention: la TVA n’est pas applicable au micro-loueur.
AUTRES TAXES
- Taxe foncière: due par le loueur, il peut néanmoins, dans le cas du neuf, bénéficier de son exonération en tout ou partie les deux premières années (selon la commune). Déductible en cas d’inscription du bien à l’actif.
- Taxe d’habitation: s’il utilise le logement une partie de l’année ou si ce logement fait partie son habitation personnelle, le loueur en meublé non professionnel est normalement redevable de la taxe d’habitation.
- Taxe professionnelle: dès lors qu’elle représente un caractère habituel, la location en meublé assujettie le contribuable à la taxe professionnelle, sur la base de la cotisation minimale; exceptions à l’assujettissement: chambre d’hôte et autre gîte rural, partie de la résidence principale du loueur (chambre par exemple), location saisonnière de villa ou appartement.
A noter: la double imposition n’étant plus applicable, le contribuable loueur en meublé non professionnel qui s’acquitte de la taxe d’habitation n’a pas à payer la taxe professionnelle, sauf disposition locale contraire.
- Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL): le loueur en meublé est redevable de la CRL si le logement est achevé depuis plus de quinze ans, sauf s’il est assujetti à la TVA.
Quel Profil d’Investisseurs ?
La défiscalisation en LMNP s’opérant non sur les revenus existants mais sur ceux générés par l’activité même de loueur en meublé, le statut de LMNP s’adresse logiquement au contribuable peu – ou pas – imposé qui souhaite se constituer un patrimoine en vue de percevoir de futur revenus, garantis par bail et indexés.
La PIERRE, sur le long terme, a toujours permis de traverser les obstacles du temps assurant une valeur refuge, confortable, aux rendements sécurisés; le statut LMNP y ajoute un cadre fiscal avantageux.
- Un investissement idéal en vue de la retraite.
Enfin, non figé, le statut de LMNP peut être un excellent moyen pour l’investisseur de « mettre le pied à l’étrier » en début de carrière; puis, au gré de ses acquisitions, de franchir le seuil de 23 000 € lui permettant alors de devenir « professionnel » … et de bénéficier d’une fiscalité encore plus attractive. Une fois les financements remboursés, une longue période de revenus locatif non fiscalisés permet alors d’aborder la période de retraite avec un maximum de sérénité.
La Réglementation à Respecter
Les revenus tirés du LMNP sont imposés dans la catégorie de Bénéfices Industriels et Commerciaux (communément appelés BIC); le régime fiscal spécifique au LMNP permet de déduire bon nombre des charges des revenus locatifs de même nature
EN DÉTAIL
Louer un bien à usage d’habitation peut se faire de deux manières:
- La plus communément rencontrée consiste à louer le bien nu, c’est-à-dire non meublé; à charge pour l’occupant de rendre le bien habitable en l’aménageant.
- Moins répandue, la location meublée présente pourtant de nombreux avantages: non seulement sa fiscalité est attractive, mais les contraintes imposées au bailleur sont moins nombreuses que dans le cadre d’une location non meublée. Un logement meublé s’entendant comme prêt à accueillir un locataire avec ses effets personnels sans que ce dernier ait besoin d’y ajouter un quelconque objet meublant.
Dans le second cas – celui qui nous intéresse -, le Loueur en Meublé peut être considéré comme Professionnel ou non (d’un strict point de vue fiscal):
- Est professionnel le contribuable qui, donnant en location meublée un ou plusieurs biens, en tire un revenu annuel supérieur 23 000€ (montant de recettes annuelles TTC), ou bien tire de cette activité plus de 50% de ses revenus et est inscrit au registre du commerce et des sociétés.
- De fait, et donc à contrario, est considéré comme « non professionnel » celui qui, donnant en location un ou plusieurs biens meublés, en tire un montant de recettes locatives brutes annuelles inférieur à 23 000€, ou ne retire pas de cette activité plus de 50% de ses revenus et n’est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés.
Le présent site étant dédié au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), nous vous invitons à consulter le site www.lmp-defiscalisation.fr pour découvrir le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
À noter: très intéressant, le statut de loueur en meublé non professionnel peut être un très bon moyen pour l’investisseur de « mettre le pied à l’étrier »; puis, au gré de ses acquisitions, de franchir le seuil fatidique lui permettant alors de devenir « professionnel » afin de bénéficier d’une fiscalité encore plus attractive.
Documents Officiels
Textes de référence relatifs à la défiscalisation LMNP
- Code Général des Impôts – Article-156
- Code de la Construction et de l’habitation – Articles L632-1 et L632-2
- Exonération de TVA: Code Général des Impôts – Article-261-D et Bulletin Officiel des Impôts – BOI_3A-2-03_30 avril 2003
