Quels Avantages ?
Louer un bien à usage d’habitation peut se faire de deux manières:
- La plus communément rencontrée consiste à louer le bien nu, c’est-à-dire non meublé; à charge de l’occupant rendre le bien habitable en l’aménageant.
- Moins répandue, la location meublée présente pourtant de nombreux avantages: non seulement sa fiscalité est attractive, mais les contraintes imposées au bailleur sont moins nombreuses que dans le cadre d’une location non meublée. Un logement meublé s’entendant comme prêt à accueillir un locataire avec ses effets personnels sans que ce dernier ait besoin d’y ajouter un quelconque objet meublant.
Dans le second cas – celui qui nous intéresse -, le Loueur en Meublé peut être considéré comme Professionnel ou non (d’un strict point de vue fiscal):
- est professionnel le contribuable qui, donnant en location meublée un ou plusieurs biens, en tire un revenu annuel supérieur 23 000€ (montant de recettes annuelles TTC), et tire de cette activité plus de 50% de ses revenus ET est inscrit au registre du commerce et des sociétés.
- de fait, et donc à contrario, est considéré comme « non professionnel » celui qui, donnant en location un ou plusieurs biens meublés, en tire un montant de recettes locatives brutes annuelles inférieur à 23 000€, ou ne retire pas de cette activité plus de 50% de ses revenus et n’est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés.
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel, ne nécessitant aucune participation de l’investisseur à l’activité locative, confère un avantage fiscal exceptionnel: celui de pouvoir imputer le déficit fiscal (issu notamment des frais d’acquisition et d’intérêts d’emprunt) sur le revenu imposable de l’investisseur, sans limitation.
A noter: le statut de loueur en meublé professionnel peut être obtenu après plusieurs investissements en meublés (dans le cadre du statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP), dès lors que les conditions ci-dessus sont remplies. La présente page étant dédiée au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), nous vous invitons le cas échéant à consulter le site www.lmnp.fr pour découvrir le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
Quel Type de Bien Immobilier ?
La location en meublé professionnelle s’applique à différents types de biens immobiliers, quels qu’ils soient, neufs ou anciens, donnés en location meublée.
Il est d’ailleurs à préciser qu’un seul bien mis en location meublée et générant à lui seul plus de 23 000€ (ou plus de 50% des revenus) est tout à fait admis.
Parmi les biens loués et confiés par bail commercial à un exploitant professionnel, on retrouve fréquemment:
- logements situés dans une résidence de tourisme avec services
- résidences d’affaires avec services
- résidences étudiantes avec services
- établissements médicalisés pour personnes âgées dépendantes (MAPAD, EHPAD).
Les Détails du Mécanisme Fiscal
Rappel: au regard de l’administration fiscale, est considéré comme loueur en meublé professionnel le contribuable qui, inscrit au registre du commerce et des sociétés, retire de cette activité:
- plus de 23 000€ * de recettes brutes annuelles acquises et
- plus de 50% de son revenu global.
* Précision sur le seuil de recettes:
- Il est égal au total des loyers acquis au cours de l’année civile, toutes taxes comprises, au sein du foyer fiscal.
- Dans le cas de l’exercice de cette activité par l’intermédiaire d’une société de personnes, hors du foyer fiscal, le seuil est calculé au prorata des parts de la société.
- En cas de démarrage d’activité en cours d’année, le seuil ou le pourcentage sont également à recalculer au prorata temporis.
L’attrait exceptionnel du statut LMP résulte de la faculté de pouvoir imputer les déficits d’exploitation sur le revenu imposable de l’investisseur, sans limitation (à condition d’opter pour le régime du réel ou réel simplifié).
PRODUITS ET CHARGES
Les revenus tirés du LMP sont imposés dans la catégorie de Bénéfices Industriels et Commerciaux (communément appelés BIC).
CHARGES DÉDUCTIBLES
- frais d’étude, de recherche et d’ingénierie (liés au montage de l’opération)
- ensemble des charges locatives et charges liées à la propriété (ou copropriété, telles que la taxe foncière)
- intérêts d’emprunt et primes d’assurance (liés à l’acquisition du bien donné en location)
- aux frais de gestion s’ajoutent les charges, amortissement et intérêts d’emprunt.
- dépenses d’entretien et de réparation.
AMORTISSEMENT
En temps que professionnel, le loueur en meublé est autorisé à amortir son bien (inscrit à l’actif immobilisé) de façon linéaire sur la durée normale d’utilisation du bien (à dissocier de la durée de la période de location).
- 5 à 10 ans en principe pour le mobilier et les équipements
- 30 à 40 ans pour l’immobilier (sur l’assiette HT lorsque la TVA est récupérable); la quote-part du prix d’acquisition relative au terrain n’est pas amortissable.
Attention: selon l’administration fiscale (Article 39 C du CGI), l’amortissement pratiqué ne peut conduire à créer ou augmenter l’éventuel déficit résultant de l’exploitation (c’est-à-dire que l’amortissement déductible ne peut excéder le montant des loyers diminué des autres charges déductibles). L’amortissement excédentaire est à reporter sur un bénéfice futur (y compris au-delà de la période d’amortissement), sans limitation de durée.
Il est à préciser que ce report d’amortissement est différent du principe des A.R.D. comptables (Amortissement Réputé Différé) récemment supprimés par l’administration fiscale; le LMP n’est donc pas concerné.
Dans la pratique, sauf à vouloir tirer immédiatement des revenus d’un tel investissement, une opération en LMP optimisée se monte à crédit (In Fine de préférence, adossée à un contrat de capitalisation de type Assurance-vie), conduisant à distinguer deux périodes successives:
- Capitalisation : période de financement de l’opération grâce d’une part aux économies d’impôt résultant de l’imputation des déficits d’exploitation sur le revenu global de l’investisseur et d’autre part aux loyers perçus (voir dans certains cas – résidence avec services – au remboursement de la TVA sur le montant de l’acquisition).
- Perception de revenus : une fois le remboursement du crédit effectué (en principe au moyen du support de capitalisation), l’investisseur perçoit les revenus résultant de l’exploitation. C’est à ce moment là que rentre en ligne de compte la « cagnotte » des amortissement non déduits, qui permet alors à l’investisseur de bénéficier de revenus non fiscalisé pendant de très nombreuses années (en ramenant chaque année en toute légalité le résultat fiscal à zéro).
TVA
Les locations meublées sont exonérées de la TVA … ce qui empêche les loueurs en meublés de récupérer la TVA ayant grevée leur coût d’acquisition.
La TVA applicable est alors en principe de 5,5%.
Toutefois, l’exonération ne s’applique pas :
- a. Aux prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agréés et les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l’hébergement des touristes et qu’elles sont louées par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un exploitant qui a souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger dans les conditions fixées par un décret en Conseil d’Etat
- b. Aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
- c. Aux locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties par bail commercial à l’exploitant d’un établissement d’hébergement qui remplit les conditions fixées au a ou au b.
- d. Aux prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme, lorsque ces derniers sont destinés à l’hébergement des touristes et qu’ils sont loués par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un exploitant, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.
Ces villages résidentiels de tourisme s’inscrivent dans une opération de réhabilitation de l’immobilier de loisirs (définie par l’article L. 318-5 du code de l’urbanisme).
AUTRES TAXES
- Taxe foncière: due par le loueur, il peut néanmoins, dans le cas du neuf, bénéficier de son exonération en tout ou partie les deux premières années (selon la commune). Déductible en cas d’inscription du bien à l’actif.
- Taxe d’habitation: dans la mesure où il n’utilise pas le logement comme habitation personnelle, le loueur en meublé professionnel n’est pas redevable de la taxe d’habitation.
- Taxe professionnelle: dès lors qu’elle représente un caractère habituel, la location en meublé assujettie le contribuable à la taxe professionnelle, sur la base de la cotisation minimale. exceptions à l’assujettissement: chambre d’hôte et autre gîte rural, partie de la résidence principale du loueur (chambre par exemple), location saisonnière de villa ou appartement. La Taxe professionnelle n’est toutefois pas déductible.
- A noter: la double imposition n’étant plus applicable, le contribuable loueur en meublé non professionnel qui s’acquitte de la taxe d’habitation n’a pas à payer la taxe professionnelle, sauf disposition locale contraire.
- Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL): le loueur en meublé est redevable de la CRL si le logement est achevé depuis plus de quinze ans, sauf s’il est assujetti à la TVA.
PLUS-VALUES
Le statut de loueur en meublé professionnel bénéficie également d’un cadre très privilégié en matière de plus value: s’il est en LMP depuis plus de 5 ans (y compris dans le cadre d’une société de personne soumise à l’impôt sur le revenu), le loueur est totalement exonéré de plus-value sur la revente, … et ce même si le bien concerné a été acquis il y a moins de 5 ans. Une condition à respecter cependant: que les recettes brutes locatives de la dernière année d’exploitation n’excèdent pas 250 000€.
IMPÔT DE SOLIDARITÉ SUR LA FORTUNE (ISF)
Les biens donnés en location meublée professionnelle sortent de l’assiette taxable (car considérés comme des biens professionnels) à l’ISF si, en plus de l’inscription au RCS, les deux conditions alternatives d’éligibilité au statut de LMP sont cette fois-ci remplies cumulativement:
- plus de 23 000€ de recettes annuelle
ET
- plus de 50% de l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal (hors revenus fonciers, mobilier et revenus taxable à un taux proportionnel).
Quel Profil d’Investisseurs ?
Le Loueur en Meublé Professionnel peut non seulement déduire les déficits issus de cette activité sur ses revenus, mais également amortir les logements loués. Or, Concernant la première possibilité, l’impact est d’autant plus grand que le contribuable se situe dans une tranche d’imposition élevée.
D’autre part, pour être considéré, fiscalement parlant, comme « professionnel », le contribuable doit retirer de cette activité plus de 23 000€; en fonction des rentabilités actuelles, cela suppose aujourd’hui un investissement minimum de l’ordre de 400 000 €, ce qui suppose une surface financière conséquente.
Qui plus est, dans l’objectif de maximiser le montage grâce à un financement In Fine, un nantissement d’au moins 30 à 40% du montant est nécessaire, ce qui n’est pas à la portée du plus grand nombre.
L’investisseur LMP doit donc disposer d’une surface financière suffisante afin de lui permettre de monter une telle opération, et se situer dans une tranche d’imposition maximale.
En termes d’objectifs, il s’agira principalement de se constituer un patrimoine important dans un cadre fiscal avantageux puis d’en tirer des revenus garantis par bail, indexés et, cerise sur le gâteau, suivant le montage, non fiscalisés pendant de nombreuses années (plus d’une décennie suivant le montage).
La PIERRE, sur le long terme, a toujours permis de traverser les obstacles du temps assurant une valeur refuge, confortable, aux rendements sécurisés; le statut LMP y ajoute un cadre fiscal très avantageux (imputation des déficits, amortissement, non assujettissement à ISF, exonération des plus values, voir dans certains cas des droits de donation et de succession).
- Un investissement idéal en vue d’une retraite haut de gamme.
Enfin, pour celui souhaitant investir petit à petit, la possibilité de démarrer en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), puis, au gré de ses acquisitions, de franchir le seuil de 23 000€ lui permettant alors de devenir « professionnel » … et de bénéficier des avantages de ce statut.
La Réglementation à Respecter
Les principales obligations sont les suivantes pour être considéré comme LMP:
- inscrit au registre du commerce et des sociétés
- retirer de cette activité:
- plus de 23 000€ * de recettes brutes annuelles
- ou plus de 50% de son revenu global.
Dans le cas d’une location à usage d’habitation principale, un certain formalisme est à respecter, notamment: établir un contrat de location écrit (bail) pour une durée minimum d’un an, tacitement renouvelable, congé sous strictes conditions pour le bailleur et à tout moment pour le preneur (moyennant un préavis d’un mois) – cf. Articles L632-1 et L632-2 du Code de la Construction et de l’Habitation.
Attention: un certain nombre de communes interdisent – ou limitent – les possibilités de transformer un logements loué nu en logement loué meublé sans autorisation spécifique. D’où l’intérêt de se faire conseiller par un professionnel avant de se lancer.
Documents Officiels
Textes de lois relatifs à la défiscalisation LMP
- Code Général des Impôts – Article-156
- Code de la Construction et de l’habitation – Articles L632-1 et L632-2
- Exonération de TVA: Code Général des Impôts – Article-261-D et Bulletin Officiel des Impôts – BOI_3A-2-03_30 avril 2003
- Statut LMP et exonération de plus-values: Code Général des Impôts – article-151-septies
